Materielles Zivilrecht im 2. Staatsexamen: Immobiliarsachenrecht
Übertragung von Grundstücksrechten
[Bearbeiten]Rechte an Grundstücken (Eigentum, beschränkte dingliche Rechte (z.B. Grundpfandrechte), Nießbrauch und Dienstbarkeiten) werden grundsätzlich nach § 873 Abs. 1 BGB übertragen, der eine dingliche Einigung der Parteien und die Eintragung ins Grundbuch voraussetzt.
Die Einigung ist grundsätzlich formfrei. Für den Fall der Übertragung des Eigentums gilt aber § 925 BGB (Auflassung).
Wie die Eintragung formell erfolgt, bestimmt die Grundbuchordnung (GBO). Eine Eintragung erfolgt demnach nur auf Antrag desjenigen, dessen Rechte von der Eintragung betroffen sind oder des Begünstigten (§ 13 Abs. 1 S. 1 GBO). Sie muss außerdem vom Betroffenen bewilligt werden (§ 19 GBO).
Vormerkungen
[Bearbeiten]Ersterwerb
[Bearbeiten]- Existenz eines vormerkungsfähigen schuldrechtlichen Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung
- Bewilligungserklärung / einstweilige Verfügung, § 885 Abs. 1 S. 1 BGB
- Eintragung ins Grundbuch
- Berechtigung / Gutgläubiger Erwerb
Zweiterwerb
[Bearbeiten]- Abtretungsvertrag über gesicherten Anspruch (§ 398 BGB (die Vormerkung geht nach § 401 Abs. 1 BGB analog über)
- Kein Abtretungsausschluss (§ 399 BGB)
- Veräußerer ist Berechtigter bzgl. der gesicherten Forderung (das Grundbuch schützt nicht den guten Glauben an das Bestehen der gesicherten Forderung!)
- Veräußerer ist Berechtigter bzgl. der Vormerkung (gutgläubiger Erwerb ist nach der Rechtsprechung möglich)
Dingliche Sicherheiten
[Bearbeiten]Hypothek, §§ 1113 ff. BGB
[Bearbeiten]Mit der Hypothek lässt sich ein Grundstück zur Sicherung einer Geldforderung belasten, zu der sie - mit wenigen Ausnahmen - strikt akzessorisch ist. Hypothekengläubiger und Forderungsgläubiger müssen daher identisch sein.
Die Hypothek stellt ein Grundpfandrecht dar, dass dem Hypothekengläubiger ein Recht auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück einräumt.
Ersterwerb
[Bearbeiten]- Existenz einer zu sichernden Forderung (§ 1113 Abs. 1 BGB)
- Dingliche Einigung (§ 1113 Abs. 1, § 873 Abs. 1 BGB)
- Eintragung ins Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB; zum Inhalt § 1115 BGB)
- Übergabe des Hypothekenbriefs (§ 1117 Abs. 1 BGB) oder Ausschluss der Brieferteilung (§ 1116 Abs. 2 BGB)
- Berechtigung des Sicherungsgebers bzw. gutgläubiger Erwerb (§ 892 BGB)
Zweiterwerb
[Bearbeiten]- Abtretungsvertrag über gesicherten Anspruch (§ 398, § 1153, § 1154 BGB); die Hypothek folgt per Gesetz, § 401 Abs. 1 BGB)
- Kein Abtretungsausschluss (§ 399 BGB)
- Übergabe des Hypothekenbriefs falls Briefhypothek (§ 1154 BGB)
- Veräußerer ist Berechtigter bzgl. der gesicherten Forderung und der Hypothek oder gutgläubiger Erwerb (das Grundbuch schützt in diesem Fall auch den guten Glauben an das Bestehen der gesicherten Forderung, § 1138 BGB!)
Grundschuld, §§ 1191 ff. BGB
[Bearbeiten]Wie die Hypothek ist die Grundschuld ein Grundpfandrecht. Sie ist allerdings nicht per Gesetz akzessorisch zu einer gesicherten Forderung und damit das flexiblere Sicherungsmittel. In der Praxis hat sie die Hypothek weitgehend verdrängt.
Nach § 1192 BGB sind die Regeln auf die Hypothek anwendbar, soweit sie nicht die Akzessorietät zur Forderung voraussetzen. Unanwendbar sind damit u.a. § 1137, § 1138, § 1143, § 1153, § 1163 und § 1164 BGB. Relevant ist vor allem die Sicherungsgrundschuld, bei der durch eine eigenständige Sicherungsabrede die Grundschuld und eine Forderung verknüpft werden.
Ersterwerb
[Bearbeiten]- Dingliche Einigung (§ 1191 Abs. 1, § 873 Abs. 1 BGB)
- Eintragung ins Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB; zum Inhalt § 1192 Abs. 1, § 1115 BGB)
- Übergabe des Hypothekenbriefs (§ 1192 Abs. 1, § 1117 Abs. 1 BGB) oder Ausschluss der Brieferteilung (§ 1192 Abs. 1, § 1116 Abs. 2 BGB)
- Berechtigung des die Grundschuld Gewährenden bzw. gutgläubiger Erwerb (§ 892 BGB)
Zweiterwerb
[Bearbeiten]- Abtretungsvertrag über die Grundschuld (§ 398, § 413, § 1192 Abs. 1, § 1154 Abs. 1 S. 1 BGB)
- Kein Abtretungsausschluss (§ 399 BGB)
- Übergabe des Grundschuldbriefs falls Briefgrundschuld (§ 1192 Abs. 1, § 1154 BGB)
- Veräußerer ist Berechtigter bzgl. der Grundschuld oder gutgläubiger Erwerb nach § 892 BGB.
Befriedigung aus dinglichen Sicherheiten
[Bearbeiten]Die Befriedigung aus Hypothek und Grundschuld erfolgt nach § 1147 BGB durch Zwangsvollstreckung. Voraussetzung ist ein dinglicher Titel, ein reiner Titel gerichtet auf Zahlung der gesicherten Forderung genügt nicht.[1] Infrage kommt ein vollstreckbares Urteil mit dem Tenor
- "Der Beklagte hat wegen 8000€ nebst 5% Zinsen seit dem 12. Februar 2014 die Zwangsvollstreckung in das Grundstück Potsdamer Platz 1, 10785 Berlin, Grundbuch-Nr. 742 zu dulden."
Alternativ kann auch eine vollstreckbare Urkunde im Sinne des § 794 Abs. 1 Nr. 5, § 800 Abs. 1 ZPO Grundlage der Zwangsvollstreckung sein, wenn sich der Eigentümer des Grundstück darin wegen des Duldungsanspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Rechtsschutz wird dem Eigentümer in diesem Fall mit der Vollstreckungsgegenklage gewährt.[2]
Andere denkbare dingliche Vollstreckungstitel sind ein entsprechend geschlossener Vergleich, § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO oder - wenig examensrelevant - ein vollstreckbarer Schiedsspruch, § 794 Abs. 1 Nr. 4a ZPO.[3]